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Apesar de desafiador, 2022 foi um ano positivo para o mercado imobiliário. Empresas e consumidores se animaram para comprar e alugar imóveis. Neste ano, no entanto, o setor começa a avaliar quais serão os próximos passos em meio a um cenário de juros altos, incerteza econômica e jurídica, e queda na confiança do consumidor e do investidor.

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Depois de um longo período marcado pela pandemia, 2022 prometia ser um ano de superação dos desarranjos no mercado imobiliário.

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Com a Selic a 3,5% ao ano, seria a melhor hora para financiamento de imóvel? O que isso pode impactar na realização do seu sonho da casa própria?

O chefe de investimentos do Imovelweb Tiago Galdino recomenda que aqueles que tenham intenção de financiar aproveitem o momento, antes do início da alta de juros, para realizar o sonho da casa própria.

A taxa básica de juros do Brasil, a Selic, que serve de referência para operações de crédito e investimentos, acabou de subir pela segunda vez, agora para 3,5% ao ano. Depois de um ciclo de cortes de seis anos, que reduziu também o custo dos empréstimos no Brasil, a onda de aumento da taxa ascende um sinal de alerta em quem tem intenção de fazer financiamento.

No caso da compra de imóvel financiado, mesmo uma diferença pequena na taxa pode representar um volume maior de dinheiro ao fim do longo prazo do empréstimo, que pode chegar a 35 anos. Quando a Selic aumenta, crescem também os custos de captação de recursos dos bancos, que tendem a repassá-los ao tomador de crédito.

A maior parte dos recursos usados para financiar imóveis vêm da poupança, que custa 70% da Selic para os bancos, por volta de 2,45% ao ano. Quanto maior a taxa, mais os bancos precisam pagar pelos recursos que vão emprestar a quem quer comprar imóveis.

Mesmo assim, vale destacar que o spread bancário (diferença entre o custo da captação e o que o banco ganha quando empresta) ainda é significativo, visto que a média do crédito imobiliário gira em torno de 7% ao ano. Portanto, segundo especialistas, é improvável que as taxas aumentem no mesmo ritmo da Selic. Mesmo com a alta da taxa de juros, os bancos ainda não ficariam no prejuízo.

“Como a queda da Selic ainda não havia sido repassada completamente para as taxas e o ambiente concorrencial está forte e aquecido ainda mais pela expansão das fintechs no setor, no curto prazo isso não deve afetar as taxas dos grandes bancos. Todavia, se as altas continuarem, devemos ver algum ajuste mais para o final do ano”, diz Rafael Sasso, especialista em mercado imobiliário e inovação e professor da Finted Tech School.

De acordo com o presidente do site de comparação de juros Melhortaxa, Paulo Chebat, o momento é propício para a compra, mas principalmente para a portabilidade de crédito. Segundo ele, esses meses são importantes para quem já tem um financiamento e pode tentar barateá-lo, levando a dívida para um banco que cobre menos, antes que os juros voltem a subir.

“O consumidor deve ficar alerta caso as altas continuem e alcancem o patamar de 5% ou 6%, como está previsto no relatório Focus para o fim do ano”, completa o executivo.

Janela de oportunidade

Já o chefe de investimentos do Imovelweb Tiago Galdino recomenda que aqueles que tenham intenção de financiar aproveitem o momento, antes do início da alta de juros, para realizar o sonho da casa própria.

“Com o aumento da Selic, a tendência é que a taxa de juros de financiamentos também suba nos próximos meses. Por isso, esse é o melhor momento para se fazer um financiamento imobiliário, pois o cliente ainda conseguirá aproveitar ótimas taxas de juros e realizar o sonho de ter seu próprio imóvel ainda mais rápido”, diz.

Outro motivo que costuma ser mencionado por quem defende que este é um bom momento para a compra são as previsões de aumento no preço médio dos imóveis.

Levando em conta fatores como o aumento da Selic, a alta do dólar, a inflação da construção civil e o crescimento da demanda por imóveis, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) estima que o brasileiro possa pagar de 5% a 10% mais caro nos imóveis em 2021 do que pagou em média em 2020.

Desde o ano passado, mesmo durante a pandemia, o mercado imobiliário vem mostrando sinais tímidos de recuperação depois da estagnação e queda de preços vista de 2017 a 2019. E a expectativa de quem está no setor é que ele volte a brilhar e se valorizar.

Juros futuros

Para Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), mais importante que olhar para a alta imediata da Selic é observar como está o comportamento dos contratos de juros futuros, que são negociados na B3, bolsa de valores. As taxas de juros longos, de 5 anos e 10 anos têm mais impacto nas taxas do financiamento imobiliário, porque ele também tem prazo mais estendidos.

“Nós mantemos a expectativa de que o credito imobiliário com recurso de poupança vai crescer crescendo 34%. A alta da Selic está embutida no cálculo, a partir da pesquisa do Focus, com previsão de 5,5% da Selic para o fim do ano. Mesmo que tenha essa subida que reflita nas taxas de juros, ainda será um juro historicamente baixo para o Brasil”, afirma.

Pontual ressalta ainda que a competitividade também deve ser levada em consideração. Segundo ele, os bancos brigam pelo cliente de crédito imobiliário. O cliente que toma crédito imobiliário costuma usar outros serviços do mesmo banco ao longo das décadas de vigência do contrato, e os bancos valorizam isso.

Além disso, os clientes que conseguem aprovação desse tipo de crédito costumam ser considerados bons pagadores, com certa estabilidade financeira. Portanto, ofereceria menos risco de calote.

Selic e indexadores

A alta da Selic também pode significar parcelas mais caras para quem já tem um financiamento em andamento. Isso porque a maioria das linhas de crédito imobiliário possui indexadores responsáveis pela correção monetária do valor do empréstimo ao longo dos anos.

As linhas de crédito mais tradicionais são atreladas à Taxa Referencial (TR), que atualmente está zerada. Quem financia por essas linhas paga os juros e TR. Quando o cenário de inflação e Selic fica para cima, muito alterado, a tendência é de que a TR também aumente.

Há ainda as linhas de crédito que são corrigidas pelo rendimento da poupança, uma novidade no mercado. Quem tiver esse tipo de financiamento vai experimentar desde já aumento no preço das parcelas, uma vez que a rentabilidade da poupança é determinada diretamente pela Selic.

As linhas atreladas à inflação IPCA são as primeiras a sentirem a mudança de cenário. Normalmente, a inflação é um dos fatores principais para o Comitê de Política Monetária (Copom) aumentar a Selic, na tentativa de conter o aumento de preços.

A maneira de escapar dos indexadores é optar pelas linhas de crédito prefixadas, que não trazem esse tipo de componente de risco para o financiamento. Entretanto, justamente por oferecer mais estabilidade das parcelas essas são as linhas com taxas fixas mais altas no mercado.

Fonte: Valor Investe

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Novas alternativas utilizadas como garantia na locação de imóveis vêm ganhando força em todo o País. Em vez de ter que correr atrás de um fiador, agora inquilinos podem usar o cartão de crédito e um seguro específico para este tipo de operação, o seguro fiança.

As duas modalidades são oferecidas em Francisco Beltrão pela Imobiliária Casaril, que vem testando as novas possibilidades de garantia desde outubro. “Agora estamos operando 100% nestas modalidades e fazendo uma campanha para oferecer aos clientes”, detalha Gilson Carneiro, gerente de Locação da Casaril.

No caso de utilização do cartão como garantia, o inquilino paga um percentual sobre o valor do aluguel (8% ou 12%) utilizando o cartão de crédito. Para a imobiliária, locatário e locador é uma segurança, respaldada pela operadora do cartão. “E o cartão nem precisa ser do inquilino, pode estar em nome de um familiar ou amigo”, detalha Gilson. Pesquisa da Minsait realizada no início do ano apontou que 81,6% dos brasileiros usam frequentemente o cartão de crédito, índice maior que de outros países da América Latina.

Já o seguro fiança é uma modalidade bem tradicional, mas que nos últimos anos ficou mais acessível. Hoje é possível fazer uma apólice pagando 0,65% do valor do aluguel. Neste caso, é preciso contratar a operação junto a uma companhia de seguro, que vai fazer a análise de crédito e de risco e garantir o aluguel em caso de não pagamento pelo inquilino. Ambas as modalidades são autorizadas pelo Banco Central e realizadas com companhias de credibilidade, o que garante segurança a inquilinos, locatários e imobiliária.

Essas novas formas têm conquistado cada vez mais clientes. “Hoje os modelos de garantia com cartão e seguro são muito mais viáveis devido ao baixo valor, à praticidade e porque o inquilino não se incomoda de pedir favor para ninguém, burocracia de cartório, não compromete mais ninguém na locação”, completa Gilson.

Setor aquecido e digitalizado

As novas formas de negociação trazidas pela pandemia, com mais operações on-line e menos presencial, forçaram a adaptação de processos de várias empresas, inclusive do ramo imobiliário. A Casaril acelerou sua digitalização em 2020 e colocou em prática processos que já vinham sendo testados internamente. Hoje é possível conversar diretamente com um atendente com um clique, tirar dúvidas, enviar documentos para análise e até fazer uma visita virtual, como fotos em 360 graus, aos imóveis. Os contratos também podem ser assinados de forma digital.

São mudanças necessárias em um período de reação do setor, analisa o gerente de vendas Celso Junior. “Com fundos de investimento pagando pouco e linhas de crédito novamente atrativas para financiamento, muitas pessoas que tinham dinheiro guardado perceberam que vale a pena investir em um imóvel, ter o retorno do aluguel e ainda um bem durável e com liquidez. Como temos muitos investidores de outras cidades, intensificamos os meios digitais para facilitar a comunicação, documentação e a venda”, diz.

Reportagem publicada no Jornal de Beltrão

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Você sabia que Investir em imóveis é um dos investimentos mais rentáveis e seguros neste ano?

2020 sem dúvidas ficará registrado na história de muitas pessoas. Muitas lembranças dolorosas sempre nos virão a mente ao pensarmos neste ano. Mas para o setor imobiliário a história é diferente. Mesmo inicialmente afetado, conseguiu se reerguer e hoje é fonte de renda de muitas pessoas.

Com o distanciamento social as vendas online cresceram notoriamente. O comércio tradicional precisou se reinventar e migrar para essa modalidade. Quem antes investia em outros setores, percebeu no imobiliário um grande potencial.

Muitas empresas liberaram seus funcionários para o home office e isso criou uma necessidade de espaço para inúmeros trabalhadores. Para garantir o bem estar e o salário do fim do mês, as mudanças por imóveis maiores com espaço para o trabalho vem movimentando o setor desde março, logo após o início das primeiras contaminações por Covid-19 em nosso país.

E não foi somente as casas para locação que cresceram em buscas. As salas comerciais também estão tendo buscas.

Aí você deve estar pensando, mas como estão buscando por salas comerciais se o distanciamento social tem freado várias modalidades de comércio?

Sim, infelizmente o distanciamento gerou um caos em diversos setores. Mas, quem se renova nunca fica par trás não é mesmo? As salas comerciais para espaços como coworking, depósitos para as lojas online e até mesmo pequenas  empresas online que servem com delivery estão saindo do papel e movimentando o setor de locação no ramo imobiliário.

São diversos os motivos para investir em imóveis. Afinal, seu dinheiro parado não rende e o setor que mais tem crescido, mesmo em meio a pandemia, e ainda tem retornos maiores do que as aplicações em cadernetas de poupança é sem sombra de dúvidas o setor imobiliário.

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