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Com a Selic a 3,5% ao ano, seria a melhor hora para financiamento de imóvel? O que isso pode impactar na realização do seu sonho da casa própria?
O chefe de investimentos do Imovelweb Tiago Galdino recomenda que aqueles que tenham intenção de financiar aproveitem o momento, antes do início da alta de juros, para realizar o sonho da casa própria.
A taxa básica de juros do Brasil, a Selic, que serve de referência para operações de crédito e investimentos, acabou de subir pela segunda vez, agora para 3,5% ao ano. Depois de um ciclo de cortes de seis anos, que reduziu também o custo dos empréstimos no Brasil, a onda de aumento da taxa ascende um sinal de alerta em quem tem intenção de fazer financiamento.
No caso da compra de imóvel financiado, mesmo uma diferença pequena na taxa pode representar um volume maior de dinheiro ao fim do longo prazo do empréstimo, que pode chegar a 35 anos. Quando a Selic aumenta, crescem também os custos de captação de recursos dos bancos, que tendem a repassá-los ao tomador de crédito.
A maior parte dos recursos usados para financiar imóveis vêm da poupança, que custa 70% da Selic para os bancos, por volta de 2,45% ao ano. Quanto maior a taxa, mais os bancos precisam pagar pelos recursos que vão emprestar a quem quer comprar imóveis.
Mesmo assim, vale destacar que o spread bancário (diferença entre o custo da captação e o que o banco ganha quando empresta) ainda é significativo, visto que a média do crédito imobiliário gira em torno de 7% ao ano. Portanto, segundo especialistas, é improvável que as taxas aumentem no mesmo ritmo da Selic. Mesmo com a alta da taxa de juros, os bancos ainda não ficariam no prejuízo.
“Como a queda da Selic ainda não havia sido repassada completamente para as taxas e o ambiente concorrencial está forte e aquecido ainda mais pela expansão das fintechs no setor, no curto prazo isso não deve afetar as taxas dos grandes bancos. Todavia, se as altas continuarem, devemos ver algum ajuste mais para o final do ano”, diz Rafael Sasso, especialista em mercado imobiliário e inovação e professor da Finted Tech School.
De acordo com o presidente do site de comparação de juros Melhortaxa, Paulo Chebat, o momento é propício para a compra, mas principalmente para a portabilidade de crédito. Segundo ele, esses meses são importantes para quem já tem um financiamento e pode tentar barateá-lo, levando a dívida para um banco que cobre menos, antes que os juros voltem a subir.
“O consumidor deve ficar alerta caso as altas continuem e alcancem o patamar de 5% ou 6%, como está previsto no relatório Focus para o fim do ano”, completa o executivo.
Janela de oportunidade
Já o chefe de investimentos do Imovelweb Tiago Galdino recomenda que aqueles que tenham intenção de financiar aproveitem o momento, antes do início da alta de juros, para realizar o sonho da casa própria.
“Com o aumento da Selic, a tendência é que a taxa de juros de financiamentos também suba nos próximos meses. Por isso, esse é o melhor momento para se fazer um financiamento imobiliário, pois o cliente ainda conseguirá aproveitar ótimas taxas de juros e realizar o sonho de ter seu próprio imóvel ainda mais rápido”, diz.
Outro motivo que costuma ser mencionado por quem defende que este é um bom momento para a compra são as previsões de aumento no preço médio dos imóveis.
Levando em conta fatores como o aumento da Selic, a alta do dólar, a inflação da construção civil e o crescimento da demanda por imóveis, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) estima que o brasileiro possa pagar de 5% a 10% mais caro nos imóveis em 2021 do que pagou em média em 2020.
Desde o ano passado, mesmo durante a pandemia, o mercado imobiliário vem mostrando sinais tímidos de recuperação depois da estagnação e queda de preços vista de 2017 a 2019. E a expectativa de quem está no setor é que ele volte a brilhar e se valorizar.
Juros futuros
Para Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), mais importante que olhar para a alta imediata da Selic é observar como está o comportamento dos contratos de juros futuros, que são negociados na B3, bolsa de valores. As taxas de juros longos, de 5 anos e 10 anos têm mais impacto nas taxas do financiamento imobiliário, porque ele também tem prazo mais estendidos.
“Nós mantemos a expectativa de que o credito imobiliário com recurso de poupança vai crescer crescendo 34%. A alta da Selic está embutida no cálculo, a partir da pesquisa do Focus, com previsão de 5,5% da Selic para o fim do ano. Mesmo que tenha essa subida que reflita nas taxas de juros, ainda será um juro historicamente baixo para o Brasil”, afirma.
Pontual ressalta ainda que a competitividade também deve ser levada em consideração. Segundo ele, os bancos brigam pelo cliente de crédito imobiliário. O cliente que toma crédito imobiliário costuma usar outros serviços do mesmo banco ao longo das décadas de vigência do contrato, e os bancos valorizam isso.
Além disso, os clientes que conseguem aprovação desse tipo de crédito costumam ser considerados bons pagadores, com certa estabilidade financeira. Portanto, ofereceria menos risco de calote.
Selic e indexadores
A alta da Selic também pode significar parcelas mais caras para quem já tem um financiamento em andamento. Isso porque a maioria das linhas de crédito imobiliário possui indexadores responsáveis pela correção monetária do valor do empréstimo ao longo dos anos.
As linhas de crédito mais tradicionais são atreladas à Taxa Referencial (TR), que atualmente está zerada. Quem financia por essas linhas paga os juros e TR. Quando o cenário de inflação e Selic fica para cima, muito alterado, a tendência é de que a TR também aumente.
Há ainda as linhas de crédito que são corrigidas pelo rendimento da poupança, uma novidade no mercado. Quem tiver esse tipo de financiamento vai experimentar desde já aumento no preço das parcelas, uma vez que a rentabilidade da poupança é determinada diretamente pela Selic.
As linhas atreladas à inflação IPCA são as primeiras a sentirem a mudança de cenário. Normalmente, a inflação é um dos fatores principais para o Comitê de Política Monetária (Copom) aumentar a Selic, na tentativa de conter o aumento de preços.
A maneira de escapar dos indexadores é optar pelas linhas de crédito prefixadas, que não trazem esse tipo de componente de risco para o financiamento. Entretanto, justamente por oferecer mais estabilidade das parcelas essas são as linhas com taxas fixas mais altas no mercado.
Fonte: Valor Investe
